Was unterscheidet pdmb architekten von anderen Architekturbüros in Berlin?

pdmb architekten plant alle Projekte konsequent mit BIM — das bedeutet für Sie als Auftraggeber: belastbare Kostenschätzungen ab LP 2, fehlerfreie Ausführungsplanung durch Kollisionsprüfung und eine vollständige digitale Dokumentation für Behörden und Fördermittelgeber. Wir bieten alle Leistungsphasen LP 1–9 aus einer Hand und sind spezialisiert auf anspruchsvolle Typologien, gerne im Bestand: Pflegeheime, Hotels, Fitnessstudios, Wohnungsbau und Kulturgebäude. Unser Hauptarbeitsgebiet ist Berlin und Brandenburg.

Wie läuft ein Bauprojekt mit pdmb ab — von der ersten Idee bis zur Fertigstellung?

Jedes Projekt beginnt mit einem kostenlosen Erstgespräch (30 Minuten), in dem wir Ihr Vorhaben, Ihr Budget und den Zeitrahmen besprechen. Danach folgt die Grundlagenermittlung (LP 1) mit Machbarkeitscheck und erster Kostenschätzung. Bei Beauftragung begleiten wir Sie durch alle neun Leistungsphasen: Entwurf, Genehmigungsplanung, Ausschreibung und Bauleitung. Alle Phasen laufen BIM-gestützt — das heißt, Sie haben zu jedem Zeitpunkt volle Transparenz über Kosten, Termine und den aktuellen Planungsstand.

Wie sieht der Planungsprozess bei einem Bauvorhaben aus?

Der Planungsprozess nach HOAI gliedert sich in neun Leistungsphasen: LP 1 Grundlagenermittlung, LP 2 Vorplanung, LP 3 Entwurfsplanung, LP 4 Genehmigungsplanung, LP 5 Ausführungsplanung, LP 6 Vorbereitung der Vergabe, LP 7 Mitwirkung bei der Vergabe, LP 8 Objektüberwachung (Bauleitung), LP 9 Objektbetreuung. Für ein typisches Berliner Wohngebäude bis ca. 1.500 m² sollten Sie von der Beauftragung bis zur Baugenehmigung 8–14 Monate einplanen. Die Ausführungszeit ist davon unabhängig. Mit BIM wird jede Phase digital koordiniert — alle Beteiligten arbeiten am selben Modell, Änderungen sind sofort für alle sichtbar.

Ich will ein Grundstück oder Gebäude umnutzen, was brauche ich dazu?

Bei einer Nutzungsänderung prüfen wir zunächst die baurechtliche Machbarkeit: Bebauungsplan, Brandschutzanforderungen, Stellplatznachweis und Barrierefreiheit. Unser Machbarkeitscheck liefert Ihnen innerhalb von 5–7 Werktagen eine klare Einschätzung — zum Festpreis ab 1.500 € netto. Im Anschluss erstellen wir den vollständigen Bauantrag inklusive aller Nachweise. Bearbeitungszeit beim Berliner Bauamt: aktuell 8–14 Wochen nach vollständiger Einreichung. Typische Nutzungsänderungen, die wir begleiten: Büro zu Wohnen, Leerstand zu Fitnessstudio, Gewerbe zu Pflegeeinrichtung, Hotel zu anderen Nutzungen.

Wann ist ein Architekt in Berlin vorgeschrieben — und wann empfiehlt es sich freiwillig?

In Berlin gilt Baugenehmigungspflicht für alle genehmigungspflichtigen Bauvorhaben nach BauO Bln. Der Bauantrag muss von einer bauvorlageberechtigen Person unterzeichnet werden — das sind eingetragene Architektinnen und Architekten der Architektenkammer Berlin. Auch ohne gesetzliche Pflicht empfiehlt sich ein Architekt überall dort, wo Kosten-, Termin- und Qualitätssicherung entscheidend sind: bei Bestandsgebäuden ohne aktuelle Pläne, bei Nutzungsänderungen, bei denkmalgeschützten Gebäuden und immer dann, wenn das Vorhaben Fachplanerkoor­dination erfordert.

Was ist BIM Planung?

BIM (Building Information Modeling) bedeutet: Alle Beteiligten — Architekt, Tragwerksplaner, TGA-Planer, Bauleitung — arbeiten am selben digitalen 3D-Modell. Was das für Sie als Bauherr bedeutet: Fehler werden erkannt, bevor der erste Stein gemauert wird. Kostenänderungen durch Planungsanpassungen werden sofort sichtbar. Die Baugenehmigung wird mit präziseren Unterlagen eingereicht. Und nach Fertigstellung haben Sie ein vollständiges digitales Gebäudemodell, das für Facility Management und spätere Umbauten genutzt werden kann.

Wie genau sind Ihre Kostenschätzungen — und wie früh kann ich damit rechnen?

Durch BIM erstellen wir bereits in LP 2 (Vorplanung) eine modellbasierte Kostenschätzung nach DIN 276 — nicht aus Erfahrungswerten, sondern aus dem 3D-Modell. Das bedeutet: Mengen werden automatisch ermittelt, nicht geschätzt. Kostenänderungen durch Planungsanpassungen werden sofort sichtbar, bevor sie in der Ausführung teuer werden. In LP 5 (Ausführungsplanung) übernehmen wir die Mengen direkt aus dem Modell in unsere Ausschreibungssoftware (ORCA/California) — das reduziert Fehler und Nachträge erheblich.

Wie stellen Sie sicher, dass mein Bauprojekt im Zeitplan bleibt?

Wir verwenden 4D BIM — das bedeutet: Der Bauablauf wird direkt im 3D-Modell simuliert, bevor der erste Handwerker die Baustelle betritt. Engpässe, Überschneidungen von Gewerken und logistische Probleme werden sichtbar, bevor sie entstehen. Das ist besonders wichtig bei Umbauten mit laufendem Betrieb: Wir planen Bauabschnitte so, dass ein Hotel, ein Pflegeheim oder ein Fitnessstudio so wenig wie möglich unterbrochen wird. Für Bauprojekte mit engen Terminen oder hoher Komplexität setzen wir auf Synchro und Autodesk Construction Cloud.

Wie lassen sich Kosten durch BIM sparen? → gut, kann leicht verbessert werden

Studien zeigen, dass ein koordiniertes BIM-Modell bis zu 40 % der Baufehler und damit verbundene Nachträge reduziert. In unserer Praxis bedeutet das: weniger Überraschungen auf der Baustelle, belastbarere Vergabesummen und eine höhere Termintreue."

Was ist bei denkmalgeschützten Gebäuden zu beachten?

Wir setzen Heritage BIM (HBIM) ein — das 3D-Modell des Denkmals entsteht aus einem Laserscanning des Gebäudes und bildet historische Bausubstanz präzise ab. Das ist die Grundlage für alle Abstimmungen mit den Denkmalämtern und dokumentiert jeden Eingriff lückenlos. Wichtig: Denkmalschutz ist kein Hindernis für moderne Nutzung — mit der richtigen Planung lässt sich beides vereinbaren.

Wie schnell können wir mit unserem Projekt beginnen?

Das Erstgespräch (kostenlos, 30 Minuten) können wir innerhalb weniger Tage vereinbaren. Nach einer Beauftragung starten wir in der Regel innerhalb von 2–4 Wochen mit der Grundlagenermittlung. Für dringende Vorhaben — zum Beispiel ein Machbarkeitscheck vor einer Kaufentscheidung oder eine Voranfrage bei der Baubehörde — sind auch kurzfristigere Termine möglich. Schreiben Sie uns: info@pdmb-architekten.de oder rufen Sie uns an: +49 30 515 666 170.

Für welche Projekttypen ist pdmb architekten spezialisiert?

Unsere Schwerpunkte liegen in fünf Typologien: Wohnungsbau (Mehrfamilienhäuser, Aufstockung, Sanierung, KfW-förderfähig), Pflegeheime und Senioreneinrichtungen (Neubau, Umbau, Nutzungsänderung), Hotels und Gastronomie (Sanierung, Umbau mit laufendem Betrieb), Health Clubs und Fitnessstudios (Nutzungsänderung, Bauantrag, Neubau) und Kulturbau (Museen, Theater, Bibliotheken, Sakralbau). Darüber hinaus sind wir in allen anderen Typologien tätig. Unser Hauptarbeitsgebiet ist Berlin und Brandenburg. Vor allem bei Herausforderungen des Bauen im Bestand kommen unsere gebündelten Expertisen zum Tragen.

Arbeiten Sie auch außerhalb von Berlin?

Ja. Unser Hauptarbeitsgebiet ist Berlin und Brandenburg. Deutschlandweite Projekte sind grundsätzlich möglich — insbesondere für Auftraggeber, die mehrere Standorte betreiben (z. B. Pflegebetreiber, Fitnessstudio-Ketten, Hotelbetreiber). Sprechen Sie uns an — wir prüfen die Machbarkeit im Einzelfall.

Bieten Sie auch Teilleistungen an — oder muss ich immer das komplette LP 1–9 beauftragen?

Wir bieten auch Teilleistungen an. Typische Beispiele: Machbarkeitscheck als Einzelleistung (ab 1.500 € netto), Bestandsaufnahme mit Laserscanning, externe BIM-Koordination für laufende Projekte, Bauleitung (LP 8) als Einzelleistung wenn die Planung durch ein anderes Büro erfolgt ist. Das Optimum liegt in der Vollbegleitung LP 1–9 — wir empfehlen es, weil der Informationsverlust zwischen Planungs- und Ausführungsphase das häufigste Ursache für Kostensteigerungen ist.

Was kostet ein Architekt in Deutschland?

Das Architektenhonorar richtet sich nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) und hängt von den anrechenbaren Baukosten und der beauftragten Leistungsphase ab. Als grobe Orientierung: Für ein Mehrfamilienhaus mit 1 Mio. € Baukosten und vollständiger Beauftragung LP 1–9 liegt das Architektenhonorar typischerweise zwischen 80.000 und 130.000 € netto — je nach Honorarzone und individuellem Honorarangebot. Für einzelne Leistungen wie einen Machbarkeitscheck (ab 1.500 € netto) oder eine Nutzungsänderung (ab 4.500 € netto) bieten wir auch Festpreisangebote. Nach dem Erstgespräch erhalten Sie von uns ein transparentes Angebot.

Was kostet eine Nutzungsänderung in Berlin?

Das Honorar für eine Nutzungsänderung hängt vom Umfang des Vorhabens und der benötigten Leistungsphasen ab. Als Orientierung: Einfache Nutzungsänderungen (z. B. Büro zu Wohnen, kleines Fitnessstudio) starten bei ca. 4.500–8.000 € netto für LP 1–4 (Machbarkeit bis Genehmigung). Komplexere Vorhaben mit Brandschutzkonzept, Sonderbautenprüfung oder Denkmalschutz liegen höher. Unser Machbarkeitscheck ist der erste Schritt und kostet ab 1.500 € netto — er liefert Ihnen Klarheit über Machbarkeit und den ungefähren Gesamtaufwand, bevor Sie in eine aufwendige Planung investieren.

Was kostet ein Machbarkeitscheck?

Unser Machbarkeitscheck beginnt je nach Bauvolumen ab 1.500 € netto. Er umfasst: Prüfung des Bebauungsplans, erste baurechtliche Einschätzung (Genehmigungspflicht, Brandschutz, Barrierefreiheit), Einschätzung zu Fördermöglichkeiten und eine erste grobe Kostenschätzung. Das Ergebnis liegt innerhalb von 5–7 Werktagen vor und gibt Ihnen eine klare Grundlage für Ihre Entscheidung — ob Kauf, Beauftragung oder Finanzierungsantrag.

Welche Kosten entstehen zusätzlich zum Architektenhonorar?

Neben dem Architektenhonorar entstehen typischerweise: Baugenehmigungsgebühren (in Berlin ca. 0,5–1 % der Bausumme), Honorare für Fachplaner (Tragwerksplaner, TGA-Planer, Brandschutzgutachter — je nach Projektumfang 20–40 % des Architekturhonorars), Kosten für Bodengutachten und Vermessung sowie ggf. Kosten für Sachverständige (Schallschutz, Brandschutz). Wir listen alle voraussichtlichen Nebenkosten transparent im Honorarangebot auf.

Kann ich KfW-Förderung für mein Bauvorhaben erhalten?

Für Wohngebäude (Neubau und Sanierung) stehen KfW BEG-Förderungen zur Verfügung — als Darlehen oder Zuschuss. Voraussetzung: Ein EEE-zertifizierter Energieeffizienzexperte muss in das Projekt eingebunden sein (bei uns in Vorbereitung, alternativ über unser Fachplanernetzwerk). Für Pflegeeinrichtungen gibt es darüber hinaus das Investitionsprogramm Pflege des Landes Berlin. Für öffentliche Kulturbauten stehen EU-Förderprogramme, Bundesfördermittel und Landesmittel zur Verfügung. Wir beraten Sie im Erstgespräch zur Fördersituation Ihres konkreten Vorhabens.

Können wir ein bestehendes Gebäude zu einer Pflegeeinrichtung umbauen?

Ja — Bestandsgebäude können oft kostengünstiger zur Pflegeeinrichtung umgebaut werden als ein Neubau. Voraussetzungen: ausreichende Raumgröße und -höhe, nachrüstbare Barrierefreiheit (Aufzug, stufenlose Zugänge), Brandschutzertüchtigung möglich, Genehmigungsfähigkeit nach BauO Bln. Unser Machbarkeitscheck klärt innerhalb von 5–7 Werktagen, ob Ihr Bestandsgebäude die Voraussetzungen erfüllt.

Wie lange dauert die Planung und Genehmigung eines Pflegeheims?

Für einen Neubau sollten Sie von der Beauftragung bis zur Baugenehmigung 12–18 Monate einplanen — inklusive Voranfrage Heimaufsicht, Entwurfsplanung und Genehmigungsverfahren. Für Umbau- und Nutzungsänderungsvorhaben ist in der Regel eine kürzere Laufzeit möglich (6–12 Monate). Die eigentliche Bauzeit ist davon unabhängig. Nach der Grundlagenermittlung erhalten Sie von uns eine belastbare Zeitplanung mit Meilensteinen.

Wie funktioniert der Umbau bei laufendem Pflegebetrieb?

Mit BIM 4D planen wir den Bauablauf so, dass Einschränkungen für Bewohnerinnen und Bewohner auf ein Minimum reduziert werden. Der Umbau erfolgt in Bauabschnitten — immer so, dass Pflege, Mahlzeiten und Gemeinschaftsleben in den nicht betroffenen Bereichen durchgehend möglich sind. Lärmschutzmaßnahmen, Staubschutz und Fluchtwegesicherung werden von uns koordiniert und in den Ausschreibungsunterlagen verbindlich festgeschrieben.

Unser Hotel steht unter Denkmalschutz — ist ein Umbau trotzdem möglich?

Ja. Denkmalschutz ist kein Umbauhindernis, sondern ein erhöhter Koordinationsaufwand. Wir koordinieren alle Voranfragen und Abstimmungen mit dem Landesdenkmalamt Berlin (LDA) und wissen aus Erfahrung, welche Lösungen denkmalverträglich sind und welche nicht. Mit Heritage BIM (HBIM) dokumentieren wir die historische Bausubstanz lückenlos — das ist die Grundlage für die Genehmigung und schützt Sie vor späteren Auflagen. Denkmalschutz kann außerdem steuerliche Vorteile bieten (§ 7i EStG Sonderabschreibung).

Wir wollen ein Gebäude zum Hotel umnutzen — was sind die Genehmigungsvoraussetzungen?

Eine Nutzungsänderung zu einem Hotel erfordert einen vollständigen Bauantrag nach BauO Bln. Zu klären sind: Verträglichkeit mit dem Bebauungsplan, Stellplatznachweis, Barrierefreiheit, Brandschutzkonzept nach BetrVO, Schallschutz. In Berlin beträgt die Genehmigungszeit aktuell ca. 8–16 Wochen nach vollständiger Einreichung. Unser Machbarkeitscheck (ab 1.500 € netto) klärt vorab, welche Anforderungen auf Sie zukommen und ob das Gebäude grundsätzlich geeignet ist.

Wie lange dauert die Nutzungsänderung für ein Fitnessstudio in Berlin?

Von der Beauftragung bis zur Betriebsgenehmigung sollten Sie ca. 4–6 Monate einplanen. Die Vorbereitung vollständiger Unterlagen (inkl. Brandschutzkonzept durch Sachverständigen) dauert 4–8 Wochen. Die Bearbeitungszeit beim Berliner Bauamt beträgt aktuell 8–14 Wochen nach vollständiger Einreichung. Mit unserem Machbarkeitscheck (ab 1.500 € netto) klären wir zunächst die Grundvoraussetzungen und liefern Ihnen einen realistischen Zeitplan.

Was kostet die Planung für ein neues Fitnessstudio?

Das Honorar richtet sich nach Größe, Komplexität und beauftragten Leistungen. Als grobe Orientierung: Nutzungsänderungsplanung LP 1–4 für ein mittelgroßes Studio (600–1.200 m²) liegt typischerweise zwischen 15.000 und 35.000 € netto. Hinzu kommen ggf. Brandschutzgutachter und Fachplaner (TGA). Unser Machbarkeitscheck (1.500 € netto) ist der sinnvolle erste Schritt — danach erhalten Sie ein transparentes Festpreisangebot für das Gesamtvorhaben.

Können Sie KfW-förderfähige Mehrfamilienhäuser planen?

Ja. Wir planen Wohngebäude nach KfW BEG-Standard (Effizienzhaus 40, 55 und Denkmal). Das BIM-Modell liefert alle notwendigen Energiekennwerte für den Förderantrag. Voraussetzung für den KfW-Antrag ist ein EEE-zertifizierter Energieeffizienzexperte — dieser ist bei uns in Vorbereitung; bis dahin binden wir einen zertifizierten Experten aus unserem Netzwerk ein. Die KfW-Förderung kann als Darlehen oder Zuschuss beantragt werden — wir beraten Sie zu den aktuellen Programmen.

Ist eine Aufstockung unseres Mehrfamilienhauses in Berlin möglich?

Ob eine Aufstockung möglich ist, hängt vom Bebauungsplan, den Abstandsflächen und der Tragfähigkeit der bestehenden Konstruktion ab. In vielen Berliner Gründerzeithäusern ist eine Holzaufstockung möglich — sie ist leicht, schnell realisierbar und oft KfW-förderfähig. Unser Machbarkeitscheck klärt innerhalb von 1–2 Wochen, ob und in welchem Umfang eine Aufstockung bei Ihrem Gebäude genehmigungsfähig ist. Kosten für den Machbarkeitscheck: ab 1.500 € netto.

Wie viele Wohnungen können wir auf einem Grundstück errichten?

Das hängt vom Bebauungsplan des jeweiligen Grundstücks ab — er legt fest: Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Traufhöhe und Bebauungstiefe. In Berlin gibt es zudem das Berliner Wohnungsbauprogramm mit erleichterten Genehmigungsmöglichkeiten für geförderten Wohnungsbau. Wir prüfen die Möglichkeiten für Ihr Grundstück im Machbarkeitscheck und zeigen Ihnen, wie Sie die zulässige Fläche optimal ausnutzen können.

Was ist Laserscanning und warum ist es bei Bestandsgebäuden sinnvoll?

Laserscanning erfasst ein Gebäude mit einem 3D-Scanner millimetergenau — das Ergebnis ist eine sogenannte Punktwolke, aus der wir ein präzises BIM-Modell erstellen. Das ist bei Bestandsgebäuden der wichtigste erste Schritt: Alte Bestandspläne stimmen selten mit dem tatsächlichen Gebäude überein. Ohne präzise Grundlage entstehen auf der Baustelle teure Überraschungen. Wir führen das Scanning mit eigenem Equipment durch und haben Referenzen bis zu 20.000 m² BGF. Kosten: nach Aufwand, in der Regel ab ca. 2.000–5.000 € netto je nach Gebäudegröße.

Was ist der Unterschied zwischen Sanierung, Modernisierung und Kernsanierung?

Diese Begriffe werden oft synonym verwendet, haben aber unterschiedliche Bedeutungen: Instandsetzung beseitigt Schäden und stellt den ursprünglichen Zustand wieder her. Modernisierung verbessert den Standard — z. B. neue Heizung, neue Fenster, Barrierefreiheit. Energetische Sanierung verbessert gezielt die Energieeffizienz (KfW-förderfähig). Kernsanierung umfasst eine vollständige Entkernung mit Erneuerung aller wesentlichen Gebäudeelemente — nahezu Neubau-Standard im Bestand. Für Ihre Entscheidung wichtig: Je nach Maßnahme gelten unterschiedliche Genehmigungspflichten und Fördermöglichkeiten.

Muss für jede Sanierung ein Bauantrag gestellt werden?

Nein. In Berlin sind viele Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verfahrensfrei oder erfordern nur eine Kenntnisgabeverfahren. Genehmigungspflichtig werden Maßnahmen bei: Nutzungsänderung, wesentlicher Änderung der Gebäudestruktur, Änderung der Fassade bei Denkmalschutz sowie bei Erweiterungen (Anbau, Aufstockung). Wir prüfen für Sie, welches Verfahren für Ihr Vorhaben erforderlich ist — dieser Service ist Teil jedes Erstgesprächs.

Muss ich als öffentlicher Auftraggeber BIM verlangen?

Für Bundesbaumaßnahmen ab 0,5 Mio. € ist BIM Level II seit 2025 verpflichtend. Für Berliner Landesbaumaßnahmen empfiehlt die BIM GmbH Berlin BIM für alle Projekte ab einer bestimmten Größe und Komplexität. Die SBB Schulbaugesellschaft Berlin schreibt BIM LOD 300/400 für alle Schulneubauten vor. Als öffentlicher Auftraggeber sollten Sie bei der Ausschreibung von Planungsleistungen BIM als Anforderung formulieren — wir unterstützen Sie dabei, die richtigen AIA (Auftraggeber-Informations-Anforderungen) zu definieren.

Mit welcher BIM-Software arbeiten Sie?

Wir arbeiten primär mit Autodesk Revit und ArchiCAD als Autorensoftware. Für Kollisionsprüfungen und Koordination nutzen wir Autodesk Navisworks und Solibri. Für 4D Bauablaufplanung setzen wir Synchro und die Autodesk Construction Cloud ein. Für AVA-Integration arbeiten wir mit ORCA und California. Wir sind plattformoffen und können mit IFC-basierten Open-BIM-Workflows auch Projekte begleiten, in denen andere Büros andere Software nutzen.